قوانین مربوط به کسری متراژ

کسری متراژ ملک

آیا می‌دانید در معاملات در صورت کسری متراژ ملک چه رخ خواهد داد؟ اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟ ما در این مقاله از تیم یسنا وکیل در مشهد، شما را با تمامی قوانین وضع شده در این زمینه آشنا خواهیم کرد.

کسری متراژ ملک

کسری متراژ ملک به عنوان یکی از مشکلاتی است که ممکن است در معاملات رخ داده و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود، که از قبیل آن می‌توان به دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میزان و ارقام واقعی متراژ آپارتمان و زمین نیز اشاره کرد. به عنوان مثال در مورد معامله یک ملک، فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد ۴۸ متر ثبت شده است.

کسری متراژ ملک

مشاوره با یک وکیل حقوقی در مشهد در امور املاک می‌تواند شما را از سر در گمی رها کرده و در خصوص این امر کمک کند.

قانون گذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی در این مورد بیان می‌دارد که: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد از آن معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله داشته و اگر معلوم شود که بیشتر است فروشنده نیز می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

اختلاف در مساحت مبیع

بر اساس ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع می‌باشد، به این معنی که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، توجه بیشتری کنند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط ‌له صرفا حق فسخ دارد.

لازم به ذکر است که این حکم تنها مخصوص ملک نبوده و در بعضی موارد در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا خواهد کرد.

در این ماده نیز به مواردی اشاره می‌کند که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است. ثمن در برابر کل قرار گرفته و مقدار نیز یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به تخلف از شرط یا وصف است.

کم یا زیاد بودن متراژ

در صورتی که مغازه موضوع مبایعه‌ نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد، اگر شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته باشد، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت تعیین شود و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر بوده، بر طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، تنها مشتری حق فسق را دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

اما در صورتی که ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق باشد، خریدار می‌تواند اقامه دعوی کرده و در خصوص مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن، با توجه به مقدار کسری متراژ ملک اقدامات لازم را انجام دهد.

اما این موضوع صرف نظر از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه بوده و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری، حقی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن را نخواهد داشت. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

حق فسخ در صورت اختلاف متراژ

با نظر به گفته وکیل خوب در مشهد در خصوص این موضوع یک قانون جداگانه به نام (قانون پیش فروش آپارتمان‌ها) در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید که بیشتر برای حمایت از (پیش خریدار) می‌باشد.

بر اساس ماده ۷ این قانون، اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ نخواهند داشت، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ را دارد، چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

کسری متراژ ملک

رویه و نظریات قضایی در خصوص کسری متراژ ملک

  • بر اساس رای شماره ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی‌باشد و خریدار استحقاق مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

  • بر طبق رای شماره ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران:

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی‌کند.

  • بر اساس رای شماره ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران:

چنانچه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می‌شود و مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

  • بر طبق رای شماره ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:

نظر به این که ماده ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

فهرست مطالب

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *