آیا موارد و شرایط قوانین آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی آشنایی دارید؟ آیا وظایف مدیران آپارتمان‌های مسکونی و وکلای متخصص امور آپارتمان را میدانید؟ ما در این مقاله از تیم یسنا وکیل در مشهد، قصد داریم تا به تمامی موارد و شرایط مرتبط با آپارتمان‌های مسکونی و مجتمعها و همچنین قوانین حاکم بر آنها پرداخته و شما را با اهمیت نقش وکیل آپارتمان‌های مسکونی در مشهد، در این خصوص آشنا کنیم.
وکیل آپارتمان‌های مسکونی در مشهد
امروزه با توجه به گرایش اکثر مردم و گسترش شهرنشینی و همچنین پیشرفت ساخت و سازها شاهد به وجود آمدن مجتمعهای پر تعداد تجاری، اداری، مسکونی در سطح شهر هستیم، که هر کدام از این مجتمعها از تعداد زیادی آپارتمان، با ساکنان دارای فرهنگها و رفتارهای مختلف و منحصر به فرد خویش تشکیل شدهاند. بنابراین با توجه به این امر تعامل میان ساکنین یک مجتمع بالتبع دچار پیچیدگیهایی خواهد بود، که برای حل این معضلات و مشکلات، قانون آپارتمان توسط قانون گزاران به تصویب رسیده است.
بر اساس ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی این قانون، وظیفه حفظ و نگهداری آن بر عهده مدیران ساختمان خواهد بود. از این رو از جمله وظایف مدیر این میباشد که ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کرده و سهم بیمه را با توجه به قدرالسهم هر یک از مالکین از زیر بنا از آنها دریافت کند.
بر اساس آیین دادرسی حاکم بر اداره مجتمع آپارتمانی، میبایست بین مجتمعهای آپارتمانی (تا سه نفر مالک) و (بیش از سه نفر مالک) قائل به تفکیک شد.
ساختمان‌های تا سه نفر مالک
جهت تشریح و پرداختن به این امر باید اکثریتهای قانونی و قراردادی حاکم بر اداره ساختمانها مورد بررسی قرار داد.
تصمیم گیری بعضی از مالکین راجع به یک قسمت، با توجه به ماده 26 آیین نامه اجرایی به این صورت خواهد بود که: «در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینههای نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینههای نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینهها تعیین تکلیف خواهد نمود.» به عنوان مثال یک مجموعه آپارتمانی طوری بنا شده باشد که پشت بام آن به وسیله دیوار یا حائلی بین دو قسمت مجزا تقسیم شده است، یا برای ورود به ساختمان از دو ورودی مجزا امکان پذیر باشد، و یا یک ساختمان دارای تاسیسات و شوفاژخانه جداگانه باشد.
ساختمان‌های بیش از سه نفر مالک
در خصوص این موضوع ماده ۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها بیان داشته است که: «درصورتی که تعداد مالکین ساختمان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل خواهد شد.» از این رو با توجه به تکلیف قانونی وجود مجمع عمومی مالکان، دیگر موضوع امکان اجرای دستورات ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها در خصوص این نوع مجتمعها قابل اجرا نخواهد بود.
اهمیت نقش وکیل آپارتمان‌های مسکونی در مشهد
در این قبیل موارد این امکان وجود خواهد داشت که اکثریت شرکا و مالکین آن ساختمان به این صورت تصمیم بگیرند که هزینه آسفالت پشت بام هر قسمت بر عهده مالکان آن قسمت باشد، یا نحوه تنظیم ورودی و راه پله، هر کدام از دو ورودی توسط ساکنین همان ورودی تعیین تکلیف شود. همچنین تعمیرات شوفاژخانه مجزا توسط مالکان شوفاژخانه مربوطه انجام داده شود، که در این صورت تعمیر هر یک بر عهده ساکنان مربوط به آنها تامین خواهد شد.
در این شرایط هزینههای نگهداری آن قسمت از بنا یا هزینههای نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات تنها بر عهده بعضی از شرکا بوده و مابقی مالکین از تامین هزینه های آن قسمت معاف خواهند شد و حتی در اتخاذ تصمیمات مربوط به آن هزینه ها دخالت و تکلیفی هم نخواهند داشت.
وکیل ملکی یا وکیل آپارتمان‌های مسکونی در مشهد، بر اساس دانش، تخصص و تجربه، به درستی بر این امر واقف خواهد بود که دعوای تصرف عدوانی کیفری (ماده 690 قانون مجازات اسلامی تعزیرات) با دعوای تصرف عدوانی حقوقی (ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی) متفاوت خواهد بود. در دعوای تصرف عدوانی کیفری، لازم است شاکی سند مالکیت خود را به دادسرا تقذیم کند. اما در تصرف عدوانی حقوقی، لزومی به ارائه سند مالکیت نخواهد بود. در دعوای کیفری، در صورتی که متهم ادعای مالکیت کند، مرجع رسیدگی کننده، قرار اناطه صادر خواهد کرد. همچنین در نظر داشته باشید این موضوع که کدام دعوی و چگونه مطرح شدن آن، جزو مزیتهای داشتن یک وکیل حقوقی در مشهد با تجربه بسیار بالا و یا مشاور کار بلد خواهد بود.
جهت سر و سامان بخشیدن به اداره یک مجتمع، در واقع و به طور اصولی باید با توجه به کثرت واحدهای آپارتمانی، مجمع تشکیل شود. بنابراین همانطور که قبلا ذکر شد بر طبق ماده ۵ آيين نامه اجرايی قانون تملک آپارتمان ها، در صورتی که تعداد مالكين از سه نفر بيشتر باشد میبایست مجمع عمومی تشكيل شود و همچنین با توجه به ماده ۷ آيين نامه اجرايي، مجمع عمومي مالكين بايد حداقل يك بار در سال برگزار شود.
لازم به ذکر است برای رسمیت پیدا کردن جلسه مجمع عمومی و قابلیت اجرا پیدا کردن تصمیمات این مجمع، مطابق با ماده ۸ آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها، بايد مالكينی كه بيشتر از نصف مساحت كل قسمتهای اختصاصي در اختيار آنها قرار گرفته است، و يا نمايندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. در نظر داشته باشید که این تصمیمات باید در صورتجلسه قید شده و به امضای بالغ بر نیمی از مالکین مجتمع برسد، و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود.
همچنین از تاریخ به ثبت رسیده شدن و تصویب آنها، این تصمیمات لازمالاجرا برای تمامی ساکنین خواهد بود.
از جمله وظایف کلی مجمع، میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
- تعيين رئيس مجمع عمومی.
- انتخاب مدير يا مديران و رسيدگی اعمال آنها.
- اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
- تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينههای سالانه.
- اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمير بنا.
- تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
